截至2026年8月28日三部门联合印发现房销售改革新政，我国商品房预售制度自1994年全国性立法正式确立以来 ，已经法定运行了32年。
这个数字有两个写法 ，但本质上说的是一件事 。按立法发布口径算，1994年7月5日第八届全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，首次在国家法律层面正式确立商品房预售许可制度 ，到2026年8月是32年 。
按配套专项管理办法的施行口径算，1994年11月原建设部发布《城市商品房预售管理办法》 ，1995年1月1日正式施行 ，到2026年8月是31年。
两者不矛盾——前者是法律确立的时间，后者是执行细则落地的时间，住建部官方解读和新华社等权威媒体的报道一致将1994年作为全国统一预售制度的起点 。
你可能想问 ，为什么不是从80年代算起？深圳 、上海在80年代确实有过零星的预售试点 ，但那只是地方层面的局部探索，没有全国统一的法律支撑 ，也没有覆盖全国的统一预售许可 、资金监管、合同备案体系 。
把1987年深圳土地拍卖第一槌等同于全国预售制度正式运行 ，是把土地制度改革和销售制度立法两条线混在一起了。全国统一的商品房预售制度，是从1994年立法 、1995年施行才正式确立的 。
还可能有人把2001年或者2004年当成起点 。2001年原建设部发布《商品房销售管理办法》 ，是在已有预售制度的基础上明确了现售和预售两类销售形态；2004年对《城市商品房预售管理办法》的修订 ，只是进一步细化执行要求，这两次都不是制度起点 ，而是后续修订完善。
把制度完善当成制度诞生 ，就跟把一次软件更新当成产品首发一样，时间线整个往前错了十年。
那这个制度现在还在运行吗？2026年8月28日三部门新政发布后 ，预售制度并没有被完全废止 。
政策写得很清楚：施行之日前已取得建设工程规划许可证的存量项目 ，仍按原有预售规则执行；新出让土地和未取得工规证的新项目，优先选择现房销售，但也可以选择预售 ，只是预售门槛统一提高到了“单体建筑主体结构封顶” 。
住建部官方解读也明确说了 ，在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》没做根本性修改之前，预售的合法性基础始终存在。所以当下是预售和现房销售双轨并行的过渡期 ，不是一刀切废止 。
这32年 ，预售制度把中国城镇人均住房建筑面积从90年代初的不足15平方米推到了2023年底的40平方米以上，住房总量短缺的问题已经解决 。
但现在市场的主要矛盾从“有没有房住 ”变成了“住得好不好 ” ，2025年全国新建商品住房现房销售比例已经达到32.4% ，二手房交易量也全面超过新房。预售制度完成了它的历史任务，现房销售是供需关系变化后的必然选择 ，这次改革不是否定过去 ，而是切换赛道 。
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文章不错《商品房销售管理办法|(商品房销售管理办法第二十条)》内容很有帮助